Как я покупал квартиру с помощью ипотеки

:dirol: Вот, нашел, может, пригодится кому-то еще:

Как я САМОСТОЯТЕЛЬНО с помощью ИПОТЕКИ покупал квартиру.

Решил написать, возможно, кому-то сэкономит время и нервы.
Начну по порядку: разбежался со своей девушкой, расставаясь, она бросила мне в лицо: «… у тебя нет даже своей квартиры…!» Наверное, это обеспечило мотивацию для последующих 6 месяцев, в течение которых я обзванивал риелторов, выезжал на просмотры, собирал документы и справки, обивал пороги банков... И так, по порядку.

ОБМАН N1 этап: заключение официального договора и предоплата услуг риелтора
Начал обзванивать риелторские агентства. Везде разговор сводился к следующему: … мы рады с Вами работать и подбирать Вам квартиру, но надо внести предоплату 30 000-50 000 рублей. Договор, который вы подписываете, внося предоплату, составлен так, что внесенные деньги фактически плата за работу этой самой риелторской фирмы а не предоплата за покупку выбранной вами квартиры. Таким образом: деньги внесенные по предоплате в случае, если вы не купили квартиру не будут возвращены, так как это плата за работу риелтора. В чем же состоит работа риелтора: Агентство обещает показать определенное количество квартир по заданным вами параметрам, затем собрать документы для сделки. Квартиры вам действительно покажут. К примеру 10 шт. в течении месяца или двух, или будут показывать до бесконечности, это условие обговаривается и влияет на стоимость договора. Вернуть предоплаченные деньги не удастся: «…ну, если Вам ничего не подходит, - очень жаль, продолжим поиск. Может, в следующем месяце, появятся на рынке квартиры, которые будут отвечать вашим параметрам, а пока все 10, которые были на рынке, вам показали в прошлом месяце». Интенсивность, с которой Вам будут показывать квартиры, естественно, будет падать с каждой неделей - месяцем. Деньги все равно не вернут.

ОБМАН N2 сайты недвижимости
Решил самостоятельно искать квартиру по многочисленным сайтам тех же самых риелторских агентств и множестве других баз недвижимости. Указан телефон «хозяина». Звоню - вежливый голос отвечает, что это риелтор: «… а, вас интересует квартира, вы знаете, а она уже под залогом (или только – только продана), но я буду готов с радостью подыскать вам жилье по вашим параметрам, услуги стоят…», - и дальше по известной схеме. Вначале я опешил. Все квартиры, я имею в виду ликвидные: не угловые, не последние и не первые этажи, в домах расположенных на удалении от дороги или были под залогом или только-только проданы. Ощущение что ты только-только опоздал за своей мечтой. Причем каждый раз риелторы популярно и неторопливо объясняли, что поиск без их профессиональной помощи бесперспективен. Состояние беспомощности и шока продолжалось в течении нескольких дней. Наконец до меня дошло - САЙТЫ НЕДВИЖИМОСТИ созданы и раскручиваются для поиска потенциальных покупателей, таким нехитрым способом риелторы пытаются найти себе клиентов.
Действительно, иногда на этих сайтах появляются реальные объявления, но их крайне мало, количество «голодных» риелторов намного-много выше.

ОБМАН N3 «секретные базы данных», которые знают только риелторы
Кажется я начал понимать, что имелось ввиду, когда риелторы говорил, что сам не найду квартиру. Теперь было понятно, что квартиры, выставленные на сайтах недвижимости всего лишь приманка для потенциального покупателя. Кто-то из риелторов говорил открыто, а кто-то намекал, что есть «базы только для риелторов», В них находятся дешевые и хорошие квартиры, но что бы ими воспользоваться, как вы помните, надо заключить договор с риелтором за 30 000-50 000 тыс рублей.
Ни каких секретных баз данных у риелторов не существует.
Поиск квартиры «специалист-риелтор» будет осуществлять:
1. так же как и вы в интернете на сайтах
2. еще в агентстве действительно есть квартиры собственников, которые пытаются продать свое жилье. Ну, представьте, вам надо продать квартиру. Что вы сделаете? Писать объявление на заборе или вешать объявление в интернете: будут приходить неизвестно кто, смотреть ваше жилье, могут потом вымогать деньги и тд. Вот люди и обращаются, допустим, в инком, миан или знакомому риелтору с просьбой о продаже своей квартиры. Кстати, продать квартиру тоже стоит денег, где-то около 30 000-50 000 руб. При этом риелторы клянутся, что будут везде размещать ваше объявление и обещают продать квартиру в кратчайшие сроки. На самом деле квартиру постараются реализовать только тем, кто проплатил 30 000-50 000 руб заключив договор на подбор и покупку квартиры.
3. еще есть сайт для «служебного пользования». Он нигде не рекламируется. Зайти на него можно не с любого компьютера. Домашние интренет -провайдеры его блокируют. Я заходил сидя во фри зон в кафе или с рабочего ком-па. Вот там-то как раз и висят все квартиры бедолаг-собсвенников, которые платили деньги риелторам для скорейшей продажи своего жилья.   Называется сайт CIAN.RU Для чего сайт существует? Все же всей этой банде «риелторов-профессоналов» надо как-то взаимодействовать между собой, кроме того есть еще АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ сделки, которые просто невозможно осуществить без подобной координации.

ОБМАН N4 АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ СДЕЛКИ
Есть такая категория сделок. Например вы пытаетесь разменять 2 комнатную квартиру и разъехаться ну. к примеру, с тещей: в 2 квартиры по 1 комнате. Теоретически это возможно. Риэлторы, точнее хозяева риелторских контор не хотят упускать этот сегмент рынка. поэтому заставляют своих сотрудников заниматься такими сделками. Сами риелторы, работающие, так сказать в свободном режиме, сами на себя, всячески избегают подобной работы. Это и понятно. Представьте вот вы нашли покупателя на свою квартиру 2 комнатную, вот нашли квартиру 1 комнатную, которая подходит вам, а вот вторая 1 комнатная вашей теще ну ни как не нравится: то вид из окна, то грязный подъезд… Проходит время, вы находите квартиру, которая понравилась теще, но теперь уже передумали люди захотевшие купить вашу квартиру. И так, до бесконечности. Хотя, иногда, подобные сделки случаются. Все зависит от запаса терпения вашего, тещи и от работоспособности и взаимодействия разных риелторов: вашего и тех людей которые покупают и продают все эти квартиры.
Зачем я начал писать об очевидных сложностях альтернативных сделок?
Что бы Вам не говорили риелторы: АЛЬТЕРНАТИНЫЕ СДЕЛКИ НЕ ГОДЯТСЯ ДЛЯ ПОКУПКИ ПО ИПОТЕКЕ на эту сделку банк вам отводит всего 4 месяца с момента одобрения кредита!!

ОБМАН N5 этап: показ квартиры
Циан.ру ваш единственный работающий инструмент на рынке недвижимости. Но с ним, точнее с риелторами «живущими на нем» придётся научиться взаимодействовать.
Снова и снова убеждался в непорядочности людей, называющими себя риелторами.
И так: выбрал квартиру. Звоню. Естественно снимает трубку риелтор какого–то собственника-бедолаги, который надеется с ее помощью быстро и выгодно продать квартир.
1. Выясняется, встретиться риелтор готова только в рабочие дни с 10-12 до 16-17 в субботу и воскресенье ее величество не работает, позже она не может, так как темно, раньше -она спит. Обычно риелтор говорит, что собственник жилья просил обеспечить показ именно в эти часы. Естественно - вранье.
2. Отпрашиваюсь на работе, еду через весь город по пробкам. Приезжаю к указанному времени. Оказывается квартира не на 2 этаже как в объявлении, а на первом, до дороги не 300 метров, а 30 и вообще она угловая. «…как же так, первый мне не подходит я же ясно объяснил. Как вам не стыдно, ведь я отпросился с работы…» В ответ: «… ну, понимаете, в объявлении опечатка, а вдруг понравится березка под окном и вы все же купите на 1 этаже. Давайте зайдем и посмотрим...» Я был в недоумении. Зачем ехать показывать мне то, что я точно не куплю? Потом понял: помните, я писал о бедолагах, которые заключили договора на продажу своих квартир с агентствами недвижимости, проплатив наперед 30-50 тыс рублей? Так вот, таким нехитрым способом риелторы отрабатывают деньги. Хозяину-собственнику обещали, что его квартиру будут смотреть - вот ее и смотрят. Ну не покупают, наверное цена высокая, или еще какая причина. Главное агентство отрабатывает деньги.
Хотя так поступают не во всех агентствах. На некоторые просмотры я приходил в назначенное время, риелтор звонил: «… вы уже на месте, я не смогу приехать. Квартира номер 42 этаж 3». Помню, пришел на такой просмотр. Открыла женщина: « Вы кто?» Я говорю: «… на 10.00 приехал смотреть квартиру». Она: « …а где мой риелтор? я вас боюсь пускать. Я одна живу». Отвечаю: « …не знаю где риелтор, извините, я к вам ехал 1,5 часа по пробкам. Отпрашивался с работы. Можно я все же посмотрю вашу квартиру». Учитывая мои умоляющие нотки в голосе и приличный вид меня пустили. Женщина посетовала, что продает через агентство, агент взяла с нее деньги, взяла техпаспорт на квартиру показов 1-2-3 в месяц, квартира на продаже уже 6мес. Приходят люди смотреть без риелтора, она боится открывать дверь и т.д.

ОБМАН N6 на этапе просмотра квартиры
Просто перечислю. Вариантов обмана или умолчания на этапе просмотра много:
- этаж не соответствует указанному в объявлении (обычно 1 или последний)
- нет балкона указанного в объявлении
- надо доплатить к указанной сумме еще 30-50 тысяч рублей за работу риелтора (с какой стати, ведь вы сами нашли квартиру !?)
- вместо прямой сделки оказывается альтернатива
-наличие обременения банка (квартира принадлежит банку по невыплаченной ипотеке)
-обременение опекунского совета (ребенок, имеющий права на площадь в этой квартире не должен остаться без жилья после разъезда родителей)
- мебель изображенная на фото при покупке квартиры не остается или остается частично
-документы на собственность. Один раз мне предлагали купить квартиру по рукописной доверенности !! кстати, в крупном и уважаемом инкоме!
Возвращаясь после просмотра квартиры, я писал на сайте. Объявления содержащие явный обман удалялись модератором в течении 1-1.5 часов. РЕКОМЕНДУЮ, ПОДЫСКАВ КВАРТИРУ НЕ СПЕШИТЬ ЕЕ ПРОСМАТРИВАТЬ, А ПО ПЕРЕЧИСЛЕННЫМ ВЫШЕ ПУНКТАМ ЗАДАТЬ ПРЯМОЙ ВОПРОС РИЕЛТОРУ по телефону. Это сэкономит время и нервы. И последнее и самое важное. Не забудьте, что при покупке по ипотеке Вам подходит не любая квартира!!

В исключении:

1 Квартиры с деревянными перекрытиями: дома в москве и подмосковье, которые выглядят как «сталинки». Какие перекрытия собственники не знают. «Риелторы-профессионалы», естественно, тоже не в курсе вопроса. УЗНАТЬ МОЖНО ОБРАТИВШИСЬ К ГЛАВНОМУ ИНЖЕНЕРУ ЖЭКа или В УПРАВУ РАЙОНА. Там есть тех паспорт дома фраза: СМЕШАННЫЕ ПЕРЕКРЫТИЯ- ВАМ НЕПОДХОДИТ.
2. 5 эт хрущевки из кирпича, еще называют «брежневки» и хрущевки из панелей –блоков - подходят. А вот год постройки точнее скажут в банке, в отделе ипотеки.
3. вам не подходят новостройки находящиеся в собственности до 3 лет. Государство это сделало, что бы граждане не спекулировали жильем. Если собственник вложивший на этапе строительства 3 млн. хочет продать квартиру в уже построенном доме за 5 млн. он должен заплатить 20% налог. Естественно, собственник платить не хочет, поэтому в договоре вы покупаете как бы за 3 млн. но рыночная стоимость жилья известна. Банк не может под такую «липу» выделить ипотечную программу.
«ЗАТЫК» в ПОЛУЧЕНИЕ ИПОТЕКИ В БАНКЕ
Постараюсь кратко. Брал автокредит по хорошим отзывам в абсолют банке и сбер банке. Оба кредита успешно и досрочно погасил. Зарплатный проект в сбере. Логично решил обратиться сначала в сбер. КСТАТИ % У ВСЕХ БАНКОВ ОДИНАКОВЫЕ. Если вносишь 25%стоимости жилья - 12-13 годовых, если 30-50% - … годовых, если 50-70% - 6-8% годовых. Каждый банк выпячивает в рекламе что- то из этого списка. Например: «Только в … банке 6-8% годовых по ипотеке! Спешите!». При внимательном рассмотрении это не так.
Реальные проблемы возникли на этапе сбора документов. Я получаю белую+черную зарплату на 2 работах. С гос службой проблем не возникло. А вот в коммерции… Как оказалось, работодатель не платит с меня налог. Точнее, я вообще нигде не числюсь как работник (то, что моя физиономия висит на сайте компании уже 3 года - не в счет!) Узнал об этом, только когда попросил дать мне справку о зарплате для ипотеки. Дело в том, что банк клянется, что не будет делать запрос в налоговую, а только позвонит глав буху и ген дир-у предприятия. На самом деле сбер. все равно отправляет запрос. Допускается, что бы работодатель уменьшил вам зарплату, но до известного минимума, если же, как в случае со мной, налоги вообще не платятся - сбер откажет и справку по форме банка не примет. Абсолюту достаточно справки по форме банка и звонка глав буху и ген дир-у. Особое спасибо моему ген дир-у. Ген дир под собственную ответственность выписал мне справку о зарплате и ее подписал. Кстати, я не завышал сумму заработка в коммерции.

Для ориентира:

- моя «белая зарплата» подтвержденная 2ндфл - 40 000,
- «черная» по справке форме банка – 45 000.
прописка Москва, образование высшее, не женат, алиментов нет, владею 10 летней иномаркой
- срок кредита 25 лет
- выплата в месяц по ипотеке 53 000
- обязательный первоначальный взнос 15% 890 000 (мои собственные накопления)
- сумма кредита выданного банком 4 800 000
- стоимость квартиры 5 900 000
впринципе, кредитное решение было готово в течение недели.
Но на подходе к сделке оказалось, что необходимо оформить страховку
1. своей жизни
2. квартиры
3. потеря права собственности, если вдруг суд признает сделку недействительной (так называемое титульное страхование)
стоит это обязательное удовольствие еще
- 30 000 в год х 25 лет кредита,
- еще 5000 рублей за оценку жилья
- еще 1500 рублей какие-то справки.
фактически выплата в месяц 53 000+ (30 000/12мнес)=55 500
После откровенного жульничества, с которым столкнулся в риелторской конторе, общение с банком проходило честно и гладко.
Искал квартиру с ноября 2011 (купил - получил регистрационное свидетельство на право собственника - апрель 2012) В среднем на 2-3 просмотра в неделю (ноябрь, декабрь, январь, февраль). Март-апрель ушли на оформление документов.
Неспеша выбрал квартиру (в построенной новостройке без отделки) и только потом сдал пакет документов в банк для принятия решения по ипотеке. Обращаю внимание: ПО ДОКУМЕНТАМ КВАРТИРА ПРОХОДИЛА КАК ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ, ТО ЕСТЬ, БЫЛА ПОЛНОСТЬЮ ПОСТРОЕНА И ОФОРМЛЕНА В СОБСТВЕННОСТЬ БАНКА, ФИНАНСИРОВАВШЕГО СТРОИТЕЛЬНУЮ ОРГАНИЗАЦИЮ, ПОСТРОИВШУЮ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС. Квартиру нашел по интернету. Реклама гласила: «Квартиры и цены от застройщика!!»
Приехал на объект. Встретил человек, представившийся представителем застройщика. Показал квартиру. Все понравилось. Обговорили цену: «… а для подписания бумаг приезжайте в офис риелторской компании….» «Как?? ВЫ же застройщик?!» «Ну, да. Мы представляем права застройщиков. Цена окончательная, от застройщика, без каких-либо накруток! После внесения предоплаты 30 000 мы забронируем выбранную квартиру и сможем вывести квартиру из под залога банка, финансировавшего строительную организацию, и готовить квартиру к продаже, -то есть к передаче в залог банку, дающему вам ипотеку». Пока вроде все честно и логично, -решил я.

ОБМАН «Риелтора-От-Застройщика» Саши

Приехал в офис в назначенные мне 10 часов. Предварительно спросил, сколько времени займет подписание бумаг и оформление документов. «Риелтор-От-Застройщика» пообещал - за час управимся. Я отпросился на 1.5часа. Меня приняли, предложили чай/кофе, долго говорили о преимуществах жилья, наконец, я начал поглядывать на часы, спрашивать, когда собственно перейдем к оформлению бумаг, так как я спешу на работу. «Риелтор-От-Застройщика» вежливо извинился и в полупоклоне удалился в бухгалтерию готовить бумаги. Прошло 10минут, 20минут я спросил девушку на ресепшн, где мой риелтор, почему так долго, я опаздываю на работу. Мне пообещали, что Саша уже идет. Снова прошло 10-15-минут. Я снова сказал ресепшн, что спешу на работу. Мне снова сказали, что Саша уже идет. Прошло еще 15 минут. Я просто встал и направился к выходу, мимо стойки ресепшн. И, вдруг… Откуда ни возьмись показался риелтор Саша. Он бежал ко мне размахивая стандартными листками А4, с плохо пропечатанным текстом и со словами извинения за задержку сунул мне их под нос с просьбой подписать договор. Риелтор Саша был сама учтивость и сама любезность. Лицо его лучилось светом и смущением за то, что дорогому клиенту пришлось подождать. Я так же с улыбкой и пониманием взял из его рук бумаги и…, сложив вдвое, сунул себе в карман, поясняя, что не могу в спешке подписывать важные финансовые документы. Надо было видеть выражение лица риелтора Саши. То, что оно переменило выражение - думаю, Вы уже догадались. Со словами: «… нет-нет-нет! мы не можем давать вам договор! Это предварительный договор, выносить его за территорию офиса нельзя!...» - и прочий бред. Потом, сникнув: «… понимаете мы риелторская фирма, аккредитованная при застройщике дома, 30 000 вы должны нам за работу». Спрашиваю: «Это все? Больше обмана нет? » Саша протягивает руку за договором, который я уже наполовину вытащил из внутреннего кармана, но уж больно неуверенно. Я сам разворачиваю договор и читаю: «… за подбор квартиры на заданном этаже, заданной площади покупатель обязуется перечислить риелторской конторе за работу 50 000 руб (!!) …» «Ой-ой!! - говорит Саша,- Это опечатка! Не 50 000 рублей, а 30 000! Девушка, печатавшая договор -ошиблась!» Договор был действительно переделан. Больше обмана небыло, во всяком случае, ни я, ни юрист, которому я показывал договор, ничего не нашли.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Говорят предупрежден - значит вооружен. Буду рад, если мой опус принес Вам какую-то пользу. Если мне потребуется снова покупать жилье:

ИТОГ

1. постараюсь максимально проделать всю работу сам. Уж подбор квартиры точно буду осуществлять самостоятельно, а все документы, подготовленные риелторами, еще и еще раз проверять у юристов.
2. покупка жилья по ипотеке - это не покупка телевизора в рассрочку. На решение данного вопроса необходимо выделить достаточно продолжительное время. Сколько заняло у меня - написал выше.
3. каждая профессия или скажем так: род деятельности,- накладывает на человека определенный отпечаток. Можно, конечно сказать, что мне просто невезло, но все риелторы, с которыми я сталкивался в течение 6 месяцев поражали своей непорядочностью и откровенной ленью. Как правило это матери –одиночки, или мальчики-зайчики, приехавшие в столицу заработать «по легкому», или женщины-на-содержании, которые «работают для удовольствия и, что бы на косметику хватало». Вся эта когорта абсолютно не внушает доверия и уж точно не может быть профессиональной и сведущей.
4. Я понимаю, что приобрести жилье по ипотеке, вообще не заплатив риелторским агентствам невозможно. Связано это в первую очередь с тем, что отдел ипотеки банка просто не захочет самостоятельно собирать и готовить необходимые документы, при этом неважно, первичное или вторичное жилье вы покупаете. Кстати, именно это мне заявила сотрудник ипотечного отдела банка, вручая список «проверенных-надежных» частных риелторов и риелторских агентств.
5. В случае простых сделок купли-продажи, без ипотечных средств, необходимо избегать участия посредников-риелторов. Кстати, у них есть такая форма сотрудничества, как простой сбор справок. Очень удобно и стоит дешевле.